Почему не сходится стоимость по проекту и смете: экспертный взгляд

Расхождения между стоимостью, указанной в проектной документации, и итоговой сметной стоимостью — распространённая проблема, с которой сталкиваются застройщики, проектировщики и подрядчики. Такие несоответствия вызывают задержки при экспертизе, споры между участниками строительства и затруднения в получении финансирования. Понимание причин этих расхождений позволяет заранее устранить ошибки, синхронизировать расчёты и обеспечить согласованность между всеми разделами документации.

Причины расхождения стоимости: обзор типовых ситуаций

Ниже приведены ключевые причины, по которым стоимость по проекту и смете может не совпадать:

• Недостаточная детализация проекта — в проектной документации не отражены все элементы, подлежащие учёту в смете (например, демонтаж, временные сооружения, благоустройство).
• Изменения проектных решений — в процессе подготовки сметы используются более актуальные решения, отличающиеся от тех, что указаны в исходной версии проекта.
• Расчёты в разных ценовых уровнях — проектные оценки могут формироваться в условных или укрупнённых показателях, тогда как смета рассчитывается по нормативной базе (ФЕР, ТЕР) с учётом индексов.
• Отсутствие привязки к реальным объемам — смета составлена по итогам обмеров, а проект отражает теоретические показатели.
• Неучтённые коэффициенты — в смете могут применяться индексы удорожания, коэффициенты условий строительства и территориальные поправки, которые отсутствуют в общей стоимости проекта.

Роль экспертизы в выявлении несоответствий

При прохождении экспертизы сметной документации специалисты обязательно сравнивают технические решения, отражённые в проекте, с финансовыми расчётами в смете. Если выявлены нестыковки, формируются замечания, которые требуют доработки:

• Корректировка смет в соответствии с чертежами и спецификациями;
• Перерасчёт объёмов с учётом фактических проектных данных;
• Удаление или уточнение завышенных расценок;
• Добавление недостающих разделов (временные коммуникации, наружные сети и т.д.).

Откуда возникают дополнительные затраты

Даже при полной комплектности проекта могут возникнуть дополнительные статьи расходов:

• Работы, не отражённые в проекте, но необходимые для фактического строительства (например, вынос сетей, охрана стройплощадки).
• Материалы или оборудование, подобранные проектировщиком без анализа рыночной стоимости.
• Региональные особенности — наличие коэффициентов, связанных с климатом, логистикой, удалённостью.
• Ошибки сметного расчёта — дублирование позиций, неправильное применение коэффициентов, округления.

Как обеспечить согласование стоимости

Чтобы избежать споров и несоответствий между проектной стоимостью и сметой, рекомендуется:

• Согласовывать сметную часть с проектировщиками на этапе формирования решений;
• Проводить внутреннюю техническую сверку объемов и расценок до подачи на экспертизу;
• Использовать одни и те же методики, нормативы и расчётные уровни цен во всех разделах документации;
• Привлекать сметчиков к проектированию, особенно при выборе конструктивных и инженерных решений;
• Проводить предварительную экспертизу смет или аудит перед официальной подачей.

Несоответствие между проектной и сметной стоимостью — это распространённая, но решаемая проблема. Её причины кроются в разрыве между техническими и финансовыми блоками документации. Системный подход, командная работа проектировщиков и сметчиков, использование актуальной нормативной базы и внутренний контроль позволяют устранить расхождения до стадии экспертизы. Это снижает риски возврата проекта, ускоряет получение заключения и делает проект более прозрачным и управляемым.